《宁波市物业保修金管理办法》(征求意见稿)已由市住建委起草完成，现向全社会公开征求意见。欢迎社会各界提出修改意见，我们将认真研究并综合所提意见，作进一步修改完善后，依法履行相关程序后印发施行。

  社会各界所提意见，可以直接发送至邮箱：2083616082＠qq.com，也可以传真至：89180698。

  征求意见截止时间：2018年10月18日。

  宁波市物业保修金管理办法

  (征求意见稿)

 

  第一章 总则

  第一条[目的依据]为切实加强物业保修金的规范管理，保障物业正常维修和使用，维护和保障建设单位、物业服务企业和业主的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》(甬政办发〔2018〕39号)等国家、省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

  第二条[定义]本办法所称的物业保修金，是指建设单位按照规定比例向区县(市)住房城乡建设主管部门交存，作为物业保修期内物业质量维修费用保证的资金。

  物业保修金的交存、使用、退还和监督管理，适用本办法。

  第三条[适用范围]本市行政区域范围内依法新建的多业主物业(包括拆迁安置房)应当按照本办法规定交纳物业保修金。

  单一业主物业项目在物业保修期内分割为多业主物业项目，应当在办理产权变更登记前，按照规定交纳物业保修金。

  第四条[交存原则]物业保修金应当实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

  第五条[建设工程质量潜在缺陷保险]鼓励和支持建设单位在取得土地使用权之后向保险机构投保建设工程质量潜在缺陷保险。建设工程质量潜在缺陷保险实施方案由市住房城乡建设主管部门会同金融、保险监管部门制定并印发实施。

  鼓励保险机构通过建设工程质量潜在缺陷保险开展施工过程质量管理和物业交付后物业保修金保证期限内建设工程质量潜在缺陷责任理赔保修服务工作，建立健全风险管理控制机制，提高工程质量保障能力。

  建设单位投保建设工程质量潜在缺陷保险的，建设单位应当向业主提供保单复印件，在房屋交付时一并提供给购房人。

  第六条[责任分工]市住房城乡建设主管部门是本市行政区域内物业保修金的主管部门，负责根据行业协会申请制定物业保修金互助担保联盟的有关政策规定，开发建设全市统一的物业保修金监管信息平台，适时、动态地向全体业主公布物业保修金使用情况，接受建设单位、业主等有关主体的监督，并会同市财政部门负责本市行政区域内物业保修金的指导和监督管理。

  各区县(市)住房城乡建设主管部门是辖区内物业保修金的主管部门，会同同级财政部门具体负责辖区内物业保修金的交存、使用、退还和监督管理，具体负责物业保修金的交存、拨付工作。

  乡镇人民政府、街道办事处负责本行政区域范围内物业保修金项目的使用、退还和监督管理工作。

 

  第二章 交存

  第七条[交存规定]建设单位应当在办理竣工验收交付手续前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，一次性向所在地住房城乡建设主管部门所属的物业保修金管理机构交纳物业保修金。区县(市)住房城乡建设主管部门应当依托物业专项维修资金管理机构负责物业保修金的日常交存和拨付工作，按物业管理区域为单位设立物业保修金账户。

  竣工交付使用后、且在保修期内单一业主物业再次分割转让的，应当由首 个售房人按距离保修期结束后剩余总月份数折算交纳物业保修金。

  第八条[简易标准]为简化审批手续，方便操作，非全装修项目以房产测绘面积载明的总建筑面积为基数，结合建筑总层数(不含地下部分)，按照以下标准交纳：

  (一)六层(含)以下60元/平方米；

  (二)七层(含)至十一层75元/平方米；

  (三)十二层(含)以上95元/平方米。

  全装修项目按照上述标准增加全装修部分60元/平方米。

  装配式建筑项目按上述标准的百分之九十交纳，但不免除对装配式施工内容的质量保修责任。

  第九条[交存程序]建设单位向区县(市)住房城乡建设主管部门交存物业保修金时，应当提交下列资料：

  (一)建设工程规划许可证；

  (二)住宅质量保证书；

  (三)房屋测绘成果报告；

  (四)物业保修合同及其附件；

  装配式建筑提供装配式构件购置合同；

  采取建设工程质量潜在缺陷保险的，建设单位应当向区县(市)住房城乡建设主管部门提交建设工程质量潜在缺陷保险保单。

  区县(市)住房城乡建设主管部门应当在受理申请后一个工作日内，出具《物业保修金交存通知单》，告知建设单位交存物业保修金的具体金额和专户账号；建设单位应当在收到《物业保修金交存通知单》后五个工作日内，一次性足额交存物业保修金；物业保修金开户银行应当在收款后，出具收款凭证。

  建设单位凭《物业保修金交存通知单》和物业保修金开户银行出具的收款凭证，向区县(市)住房城乡建设主管部门申请开具财政部门监制的专用票据。

  未交纳物业保修金的项目，相关部门不得办理房屋竣工备案证明等手续。

  第十条[分期分批开发项目]属于同一物业管理区域，已取得立项、规划、土地、施工等相关许可的分期分批建设物业项目，可以分期交纳，以物业管理区域为单位设立分户，以分期开发区域为单位进行核算。

  每一期物业保修期结束后，建设单位可以提出申请办理退还手续。分期开发物业项目物业保修金需要补足，但建设单位未按规定补足，其应补足金额和滞纳金可以实行跨项目di扣。

  第十一条[免交情形]符合下列情形之一的，经区县(市)住房城乡建设主管部门审核同意，建设单位可免予交纳物业保修金：

  (一)政府投 资建设、管理且产权属于政府所有、独立的公共租赁住宅小区，但公共租赁房不属于独立住宅小区的除外；

  (二)建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险，且符合国家、省地方性法规及本办法有关规定的保修范围、保修责任和保修期限的；

  (三)单一业主建设项目；

  (四)其他国家、省、市规定免交物业保修金的情形。

  第十二条[物业保修金存放]物业保修金应当实行公开招标，采取竞争性存放。物业保修金竞争性存放管理办法由市住房城乡建设主管部门会同市财政部门制定并公布。

  在保证物业保修金安全和正常使用的前提下，区县(市)住房城乡建设主管部门可以按照国家有关规定将物业保修金转为定期存款。

  禁止利用物业保修金从事国债回购、委托理财业务、投 资股票、期货或者将购买的国债用于质押、di押等担保行为。

  物业保修金存储期限不得低于八年，自物业集中交付最后一日起计算；物业集中交付后，建设单位出售的商品房物业保修期限按本办法规定执行，但物业保修金存储期限不延长，保修责任和保修范围由建设单位和业主在《商品房销售合同》中另行约定。

 

  第三章 使用

  第十三条[保修期限]建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为：

  (一)屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不低于八年；

  (二)全装修工程埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不低于八年，其他装修部位的保修期限不得低于两年；

  (三)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；围护结构的保温工程为五年；

  (四)房屋建筑、主体结构工程、基础设施工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

  (五)属于全装修合同内容，且纳入浙江省工商行政管理局、浙江省质量技术监督局、浙江省商务厅《关于印发〈浙江省“三包”商品目录(修订)〉的通知》(浙工商消〔2018〕4号)范围的，按整件三包期或部件三包期有关规定执行；

  (六)法律法规未明确的，应当按设计文件中规定的合理使用年限；没有明确的，按物业保修金的实际存放年限确定。

  本办法所称的物业保修期限自物业项目(含全装修)集中交付消费者最后一日起计算。

  第十四条[保修责任]在物业保修期内发生的质量问题由建设单位承担保修责任；已投保建设工程质量潜在缺陷保险的，应当约定由保险机构承担保修责任。

  建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务保修或具有资质的装饰装修企业保修，但是全装修商品房的物业保修应当自行组织或将整个项目整体委托给具有资质的装饰装修企业，不得将主体结构或全装修部分拆解后分别委托，也不得整体委托给物业服务企业。

  建设单位委托保修的，应当与委托单位签订的《物业保修委托合同》，明确双方的权利、责任和义务，在房屋交付时一并交付业主；未签订《物业保修委托合同》的，应当由建设单位按照《商品房销售合同》中约定，由建设单位实施保修。

  第十五条[保修委托]非全装修项目，建设单位委托通过前期物业服务招标投标选聘、但属于同一集团所属的物业服务企业约定履行保修责任的，属于委托保修，应当在与物业服务企业签订《前期物业服务合同》时，明确双方的权利、责任和义务以及保修内容、范围、保修时限、费用支付等方式，但不得设置不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得以此对潜在投标人实行歧视待遇。

  第十六条[业主使用不当责任]业主有下列不当行为之一或因不当行为衍生引发的质量问题，应当由业主依法承担维修责任：

  (一)擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的造成结构损伤、构件变形或开裂的；

  (二)在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的，或改变原墙面结构或封闭阳台造成墙体雨水渗漏的；

  (三)擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间等防水层造成屋顶和楼顶漏水的；

  (四)因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。

  物业项目规划道路红线或者现状道路边线与合法建(构)筑物外缘之间的开放式场地，非业主使用不当和质量问题，由市政设施主管部门负责养护、维修，产权人或者管理人应当提供有关技术基础资料。

  第十七条[物业服务企业退出后保修责任]合同约定物业服务企业保修后，但物业服务企业在保修期内退管的，建设单位应当在二十个工作日内重新约定保修责任单位。建设单位在规定时间内未约定保修责任单位的，由建设单位自行保修。

  建设单位委托物业服务企业保修的，应当约定物业服务企业退管后，原约定的质量保修合同自动终止。

  原物业服务企业退管后，可以由建设单位自行组织，也可以合同约定接管物业服务企业保修，并在物业管理区域内进行公示。保修期内，原建设单位已经歇业、破产无法签订委托合同的，由接管物业服务企业自动履行保修责任。

  第十八条[全装修保修]全装修项目建设单位委托具有资质的装饰装修企业、跨项目的专业化物业保修机构、4S店保修的，应当与保修单位签订《物业保修委托合同》，明确双方的权利、责任和义务，并准确注明通信地址、联系电话、传真等联系方式，在房屋交付时一并交付业主。

  第十九条[保修费用支出]物业保修金在物业保修期内，原则上不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。

  第二十条[保修义务]建设单位拒不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主委员会和物业服务企业可以在经乡镇人民政府或街道办事处现场核实并签字盖章予以确认后，向区县(市)住房城乡建设主管部门申请使用物业保修金。

  区县(市)住房城乡建设主管部门应当在受理申请后十个工作日内，对符合条件的，应当批准申请人申请，并向建设单位发出《物业保修金支付通知书》，告知建设单位。

  第二十一条[拒不履行保修义务情形]符合下列情形之一的，区县(市)住房城乡建设主管部门可以视为拒不履行：

  (一)建设单位或者其委托的物业保修机构在接到业主、业主委员会的维修要求后，在三个工作日内未派人到现场核查情况，或现场核查情况属实的，但三个工作日内未启动维修的，或启动维修后连续五个工作日中止维修的；

  因该维修内容需业主或其他业主配合但该业主或其他业主拒绝配合，或相关材料采购、施工工艺原因客观工期需要延长时间，经申请人同意延长的，可按双方实际约定时间确定。

  (二)物业保修期内经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上业主提出物业保修申请，但建设单位以各种理由拒不履行保修责任的；

  (三)建设单位或其委托物业服务企业反映未接到业主、业主委员会的维修要求，但在社区居委会或乡镇人民政府、街道办事处确认已经书面通知的；

  (四)物业保修期内发生严重质量缺陷，经两次(含)以上维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的；

  (五)建设单位委托物业服务企业保修的，但建设单位在保修完成后三十个工作日内以各种理由拒绝结算付款的；

  (六)物业保修项目经第三方审价机构审定后，但建设单位在三十个工作日内拒不答复，也不签字认可的；

  (七)建设单位或其委托的质量保修机构在接到建设行政主管或其委托的建设工程质量监督机构发出的质量投诉处理通知书后，在三个工作日内未派人到现场核查情况，或现场核查情况属实的，但三个工作日内未启动维修的，或启动维修后连续五个工作日中止维修的；

  (八)存在其他保修期限和保修范围内质量缺陷，建设单位拒不履行保修义务的。

  第二十二条[动用物业保修金委托保修]经乡镇人民政府、街道办事处审核同意使用物业保修金的，业主、业主委员会可以要求建设单位委托的物业服务企业保修，也可以委托其他施工企业或维保单位代为组织维修，并签订书面工程合同；业主委员会未成立的，由社区居民委员会代为签订书面工程合同。受委托的施工企业或维护保单位可以由乡镇人民政府、街道办事处通过公开招标方式确定，也可以通过竞争性谈判方式、竞争性磋商采购方式；情况紧急或专业性较强的单项保修工程，可以由乡镇人民政府、街道办事处集体研究决定，采取单一来源采购、询价方式确定。

  第二十三条[动用物业保修金简易程序]经建设单位书面同意从物业保修金列支的，申请人应当持下列材料向乡镇人民政府、街道办事处提出申请：

  (一)建设单位书面同意证明材料；

  (二)保修项目内容及预算；

  (三)其他需要提供的材料。

  为保证屋面防水工程和外墙面渗漏的保修费用，原则上每年动用物业保修金不超过物业保修金总额的百分之十。

  第二十四条[物业保修金划转]业主、业主委员会或者物业服务企业应当根据工程合同约定，持下列书面材料向区县(市)住房城乡建设主管部门申请维修费用划转：

  (一)物业保修金划转申请表；

  (二)工程合同；

  (三)社会中介机构出具的审计报告；

  (四)维修施工单位出具的维修费用发票。

  维修工程竣工后，业主、业主大会或者物业服务企业应当持下列书面材料，向区县(市)住房城乡建设主管部门申请维修费用结算：

  (一)物业保修金划转申请表及建设单位拒不履行保修责任证明材料；

  (二)社会中介机构出具的审计报告；

  (三)维修施工单位出具的维修费用发票。

  区县(市)物业主管理部门应当在受理申请后五个工作日内，向物业保修金开户银行出具《物业保修金划转通知书》。物业保修金开户银行应当在收到《物业保修金划转通知书》后的五个工作日内，办理相关划转业务。

  维修工程划转应当根据形象进度，并按首次拨付百分之五十、第二次拨付百分之三十、第三次拨付尾款确定。

  第二十五条[物业保修金的补足]区县(市)住房城乡建设主管部门应当在物业保修金不足初始交存额的二分之一时，向建设单位出具《物业保修金交存通知单》；建设单位应当在收到《物业保修金交存通知单》后的十个工作日内，将需补足金额存入物业保修金专用存款账户；

  建设单位拒不按照上述规定补足的，市和区县(市)住房城乡建设主管部门可以纳入信用联合惩诫，要求建设单位在本市范围内新开发建设项目申领施工许可证前补足，并按规定交纳滞纳金。

  第二十六条[造价审查]申请动用物业保修金的物业保修项目，且保修工程预算、决算费用超过三万元(含)的，由乡镇人民政府、街道办事处委托社会中介机构进行造价审查，审查费用列物业保修金中开支。

  社会中介机构审计报告作为经费拨付和结算依据，审价费用在物业保修金中列支。

  社会中介机构审计报告应当在物业管理区域显著位置进行公示，接受业主监督。

 

  第四章 退还

  第二十七条[物业保修金所有权]物业保修金属于建设单位所有。建设单位不得将物业保修金列入房地产开发成本，转嫁给业主承担。

  国有投 资公司物业保修金应当暂列“其他应收款”，待退还后冲di，不得到期后不办理申请退还手续。

  第二十八条[退还情形]物业保修期结束后，建设单位提出退还物业保修金申请、经乡镇人民政府、街道办事处审查同意，且符合有关规定的，区县(市)住房城乡建设主管部门应当予以退还。

  符合下列条件之一的，建设单位提出退还申请，乡镇人民政府、街道办事处应当批准，区县(市)住房城乡建设主管部门应当予以退还：

  (一)因建设单位申请，乡镇人民政府、街道办事处在物业集中交付消费者最后一日起满八年的前一个月内，将拟退还的物业保修金事项在物业管理区域公示三十日，无异议或异议无效的，区县(市)住房城乡建设主管部门应当予以退还；

  物业竣工交付两年后，对报修业主保修不满意率不超过百分之五(含)的小区，建设单位可在第三年的第一个月起申请退还保修金总额的百分之十，以后每年以此类推。开展业主满意度调查应当由建设单位提出申请，乡镇人民政府、街道办事处委托，委托费用列物业保修金开支。

  (二)建设单位和业主委员会共同委托开展调查，征求全体业主意见，证明业主不满意率不超过专有部分占建筑物总面积三分之一以下的业主且占总人数三分之一以下的；但物业保修期结束之日起六十个工作日，业主委员会未成立或成立后拒绝与建设单位共同委托，或不表态是否共同委托的，由建设单位会同乡镇人民政府、街道办事处共同委托；

  对于已维修、且已发生过质量问题的，可以按本办法规定，由区县(市)住房城乡建设主管部门维修部分建安工程总造价的百分之二预留作为物业保修保证的费用。

  (三)物业保修项目在物业保修期内灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后提出申请退还全部余额；

  (四)建设单位申请，区县(市)工程建设质量监督部门或具有鉴定资格的第三方机构，认定后物业保修期结束后已无施工质量问题的；

  (五)对建设单位设立跨项目的专业化物业保修机构或者4S店、且连续两年以上报修业主不满意率低于百分之五的；

  (六)法院、仲裁委员会依法作出判决或裁定，要求退还的；

  (七)法律、法规规定可以退还的其他情形。

  获得由政府相关主管部门认可的地市级、省级和国家级优质工程质量奖项的，可以在该项目获奖正式公布之后，分别申请退还物业保修金总额的百分之十、百分之二十、百分之三十。

  第二十九条[退还要求]建设单位可以在物业保修期结束三个月前向区县(市)住房城乡建设主管部门提出退还申请，并提交下列资料：

  (一)物业集中交付证明；

  (二)符合第二十八条规定的有关证明材料；

  (三)在保修期内质量保证期已经结束的电梯、建筑幕墙、消防设施设备、消防栓等应当出具由物业服务企业组织，建设单位、相关专业部门和街道(乡镇)、社区居民委员会、业主委员会、业主代表参加的承接查验，并出具承接查验报告单；

  (四)法律、法规、规章及国家、省、市及其部门规范性文件明确的其他情形。

  物业保修金存储期限内建设单位已注销，相关主体已经履行保修义务，但未办理物业保修金变更手续的，提出申请退还单位应当出具和原建设单位股权关系证明，按股权比例予以退还。

  建设单位在规定期限有物业保修金未补足的，应当按照“先补足、后退还”的要求，由物业保修金不足的区县(市)住房城乡建设部门提出申请，拟公告退还的区县(市)住房城乡建设部门应当予以配合，实行联合扣除、划转应补足费用及滞纳金，推动物业保修金关联管理。

  第三十条[退还处理]物业保修期结束后，建设单位在六个月内仍不提出退还申请，经乡镇人民政府、街道办事处在主要媒体上公告后仍不办理退还申请的，由乡镇人民政府、街道办事处向区县(市)建设行政主管部门提出转入该项目物业专项维修资金帐户。公告费用在物业保修金中列支。

  物业保修金退还时孳息有约定的按合同时约定退还，无约定的按银行存款活期利率退还。

  物业保修金利息差额部分由区县(市)住房城乡建设主管部门在物业保修期结束后转入业主的日常使用维修资金账户。

  第三十一条[主体变更]建设单位在解散或宣告破产清算时，可以根据全部法人股东授权，将交存的物业保修金变更至股权比例最大的法人股东名下，但不得变更给自然人股东与建设单位无关联其他法人或非法人组织。变更后由法人股东履行物业保修期内相应的保修责任，保修期内不得提前提取物业保修金。主体变更时，应当提交下列资料：

  (一)企业营业执照、章程、验资报告及变更材料、经确认的清算报告等能证明建设单位与股东之间法律关系的书面材料；

  (二)股东授权书。股东授权在建设单位注销后，由股权比例最大的法人股东承担物业保修责任，并承诺履行建设单位保修责任；

  (三)其他应当提供的证明材料。

 

  第五章 附则

  第三十二条[争议处理]建设单位和业主对工程质量保修期内涉及保修内容的维保方案发生争议的，可以由双方共同委托行业专家或第三方咨询机构进行论证，费用由双方协商确定承担；对涉及民事赔偿纠纷的，可以通过司法途径解决。

  鼓励社会相关行业协会提供工程质量缺陷争议鉴定和矛盾纠纷调解服务，各区县(市)建设行政主管部门应加强对工程质量投诉和处理工作力度。

  第三十三条[物业建筑安装总造价]本办法所称物业建筑安装总造价是指建设单位完成物业项目从筹建到竣工交付使用所需要的全部投 资，包括建筑安装工程投 资、设备和工器具购置投 资、不含土地购置费的工程建设其他投 资、财务费用、营销费用、管理成本、期间费用、税金和预备费；实施全装修的，建筑安装总造价包括全装修部分费用。

  第三十四条[行政处罚]建设单位不按本办法的规定交纳物业保修金的，由区县(市)住房城乡建设主管部门责令限期补交；逾期仍不交纳或补交的，应当依据《浙江省物业管理条例》第五十四条规定，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

  本条规定的滞纳金应当由区县(市)住房城乡建设主管部门交入该项目物业保修金账户，原则上不得动用。物业保修期结束后由区县(市)住房城乡建设主管部门转入该项目日常使用维修资金账户。

  建设单位歇业、破产时，其欠缴的物业保修金本息和滞纳金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序，优先清偿。

  第三十五条[行政处罚]建设单位不按质量保证书约定履行保修义务或拖延改造保修义务，情节严重的，应当按照相关法律法规予以行政处罚。

  第三十六条[信用惩戒]市、区县(市)住房城乡建设主管部门对建设单位给予行政处罚后，应当按照信用信息管理办法，依法纳入不良信息管理，依法给予行政处罚和纳入失信黑名单，实行联合惩戒。建设单位或其相关股权人以其他名义来本市行政区域内开发建设房地产项目的，区县(市)人民政府应当按照联合惩戒规定执行。

  区县(市)住房城乡建设主管部门向有关市场监管部门调查了解建设单位股权关系的，市场监督管理部门应当提供。

  第三十七条[执行时限]本办法自印发后三十日起申请施工许可证按照本办法规定施行。本办法施行前按原办法交纳的物业保修金按照本办法规定进行使用、管理。《宁波市人民政府关于印发〈宁波市贯彻落实浙江省物业保修金管理办法实施意见〉的通知》(甬政发〔2009〕50号)文件同时废止，其他有关物业保修金的规定与本办法不一致的，按照本办法规定执行。

  本办法施行以前未交纳物业保修金的政府投 资建设的拆迁安置房，质量保修期内的保修责任按照“谁投 资、谁负责保修”落实。

  本办法施行后如遇执行中的有关问题，由市住房城乡建设主管部门负责修改完善。