2016年3月25日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

 

在了解增值税计算方法之前，有几个概念一定要搞清楚，它们对于增值税计算的影响非常关键；一是房屋类型，二是普通住宅及非普通住宅的区分，三是房屋年限的判定。

 

一、房屋是什么类型

 

房屋类型影响着增值税的计算方法，目前，上海市常见的房子类型主要有居住和非居住两类。

 

1.居住类用房

常见的有普通二手住宅（商品房)、售后公房、动迁房(各区认定政策差异较大）。

 

2.非居住类用房

常见的主要有车位、商铺、办公楼等。房子类型不同，所需要缴纳的税种税率也不尽相同。

 

上海市现行的土地证和房产证是合二为一的，证件的左页土地状况中显示的是土地的用途，证件的右页房屋状况中显示的是房屋的用途类型。一套房子所属的类型是以证件右页显示的房屋用途类型为标准的。（详情参见下图）

 

 

 

以上图为例，证件的左页土地状况中显示的土地用途为商用，证件的右页房屋状况中显示房屋的用途为居住。所购房屋属性以证件右页房屋状况显示的房屋用途为参照，因此该房屋的类型为居住。

 

二、普通住宅标准

 

住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。

非普通住宅则是相对于普通住宅而言的，非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。

 

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

 

1)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

 

2)单套建筑面积在140平方米以下；

 

3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

 

特别提醒：

以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

 

三、房屋年限判断

 

在购买二手房进行缴税之前，除了要弄清楚房屋属性与是否属于普通住宅以外，关于所购房屋年限的认定，也是购房者需要重视的一环。年限认定常是房屋缴税的关键因素，房屋年限不同，相应的税率也有所不同。

 

是否满2年或5年，满足如下一个日期即可：

1)看房产证登记日期；

2)看契税票的填发日期

 

也就是说购买二手房进行年限认定时，可参照房产证登记日期或者契税票的填发日期判断，该房屋是否满2年或5年。

 

四、增值税及附加税的计算方法

 

在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。

 

1.普通住宅

若是满2年，免征增值税及附加税。

若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05*（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

 

2.非普通住宅

若是满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05*（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

 

3.非居住用房

按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。