[摘要] 几个月前,澳大利亚政府提高了无本金住房贷款利率。现在,澳大利亚政府开始压缩无本金贷款的额度,并激烈地讨论着是否应该取消对住房投资者的税收优惠。

几个月前，澳大利亚政府提高了无本金住房贷款利率。现在，澳大利亚政府开始压缩无本金贷款的额度，并激烈地讨论着是否应该取消对住房投资者的税收优惠。

与此同时，澳大利亚的房地产市场开始降温。房地产大数据公司CoreLogic近日公布的数据显示，悉尼的房价涨幅从今年年初的5％下降到7月的2.2%；墨尔本第二季度的房价涨幅回落至4.2％。

澳政府的措施初步发挥了抑制房地产市场过热的作用。那么，这种抑制作用能够维持多久呢？

上调利率取消优惠

无本金贷款风险性较高，但在澳大利亚住房市场中很流行。贷款人从银行贷到一笔款项后，每个月可以只偿还利息，不用偿还本金，期限一般是5年~7年。只有等到截止日那一天，贷款人才需要结清本金。

但是，如果房价突然崩盘，无本金贷款出现集体违约，给银行带来的损失将非常大（本金几乎都收不回来了），澳大利亚金融系统也会遭受重创。出于对该业务风险的担忧，国际评级机构穆迪在6月下调了澳大利亚四大银行的信用评级。

几个月前，澳大利亚政府提高了专门针对房贷的利率。据花旗银行研报，该国最大的银行今年将无本金贷款的利率调高了55个基点，这足以使一些中产阶级投资者望而生畏。

现在，澳大利亚央行还试图压缩无本金贷款在市场上所占的份额。监管者要求，到今年9月，这种贷款在今年的新增房贷中所占比例降至30%。

此外，澳政府还决定取消对投资者的税收优惠。

2008年金融危机爆发后，为了吸引投资以复苏经济，澳大利亚政府曾宣布给予投资者以税收上的优惠。人们可以申请“投资者贷款”；如果持有澳大利亚住房超过12个月，在因房屋升值而产生的资本利得税上也可以享受优惠。

现在，这些优惠条款正受到年轻人们的质疑。反对党工党声称，如果上台执政，将立即撤出这些对投资者的妥协条款。而现任政府则已经在其5月出炉的预算报告中公布了处理高房价问题的举措。

商务部研究院美洲与大洋洲研究所副所长周密对国际商报记者表示，资金成本是购房者做决策时的重要依据，利率、贷款额度和税收政策等因素会直接影响投资成本。投资者的决策基于对市场的判断，如果房价上升的速度快于成本增加的速度，投资者会继续加大房屋持有量，反之则会减少。澳政府的措施在一定程度上会影响房价，但能否长期抑制房价仍需由市场预期来决定。

中国买家兴趣转移

今年一季度，澳房屋开工率下降了19%，5月抵押贷款审批也下滑了20%。同时，房屋购买情绪也降至了自2008年金融危机以来最低。此外，房价增速也出现了放缓。

有分析指出，除了澳政府推行的政策的影响外，中国投资高峰已过也是造成近期澳房市降温的原因之一。数据显示，澳大利亚房地产最大的海外买家——中国正在放缓对澳房产的投资增速。

周密指出，中澳双方房地产投资互补性较强，中国买家是澳大利亚房地产市场的主要投资参与方之一。如果中国买家减少，澳大利亚房地产市场的供需平衡会向需求方倾斜，相应会降低交易的价格预期。

在2015年~2016年间，中国对澳地产投资额为320亿澳元，同比上涨25%，几乎是同期美国对澳地产投资的4倍。而在这320亿澳元中，有200亿澳元属于居民地产交易。但这比起上个统计年度的涨幅已经有了大幅下降。

摩根士丹利预计，中国今年对澳地产投资将出现收缩，澳大利亚房价可能因此出现下滑。

房地产网站居外网的数据显示，与去年下半年相比，今年上半年澳大利亚房产的搜索量缩减了1/3，而同期全球房产的查询总量增长了8.7%。该网站澳新地区负责人简·陆表示，中国投资者今年在澳购房交易量或将缩减10%~30%。而泰国、马来西亚、英国等地的房产开始更受中国投资者的欢迎。