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宁波的限购为什么如此有创意

  2017-05-11 09:02:02

 

       宁波要么不出手,一出手就是全国首创!

 

       从政策的内容来看,和其他城市相差无几,但是在限购区域的设定中,并未像其他城市一样只是按照行政区域划分那么简单,而是根据城市道路的界定来归属,政府的意图究竟是什么?

 

 

NO.1 壹

 

       宁波新的行政区域刚刚划分完毕,各个行政区的各个区域发展极度不平衡,如新海曙区囊括三江口一直到四明山脚,如果按照简单的行政区划分调控界限进行一刀切,无疑是不合理的。

 

 

NO.2 贰

 

       目前宁波市场最大的问题是成交均价的上涨所呈现的数据化问题,除了市场热度之外,成交结构性无疑是最重要的原因:年初市场库存周期是6个月,现在仅仅为3个月,而今年成交的房源中,以中高档房源为主,刚需盘在前几年都卖光了,甚至已经开过盘的项目,房源品质较弱的去年都卖光了,今年卖的都是优质房源,在当下市场,同一个项目,价差最大可以差1万/平。现在反过来看划分区域,简单分析一下,区域内的价格基本在2万/平以上,区域外基本以2万/平以下为主,限制高价区的成交量,把资金往边缘区域引导。那这里会不会导致边缘地区价格大涨呢?不会,别忘记,今年政府一直在限价,但是中心区域的限价怎么限价格都很高,而边缘区域的项目,政府可以通过限价死死控制备案价格,如:壹号院/金茂悦就是不让你上2万。如此一来,区域价格过快上涨的指数就会被很好的抑制了,同时也保证了市场的成交量,不至于出现极左极右的现象。

 

 

NO.3 叁

 

       再仔细研究,限购区域是2015/2016两个成交大年的主要成交区域,也是二手房交易的集中区域。今年的市场下,这个区域的价格涨幅是最高的,并且这些成交的房源在今年已经基本交付,已经具备再次流入市场的条件。当前区域供应极度稀缺,二手房势必拉高价格并快速流通,投机式的买卖比例增高,容易造成热钱的变现后大量流入其他消费品领域从而引发通货膨胀,限购区域降低商品房的流通速度可以很好的冻结热钱让市场冷却。因此,二手房市场是影响较大的阵地!

 

 

NO.4 肆

 

       政府的郊区地块供应不及时,也是导致当前价格指数过快上涨的原因,政府显然意识到这个问题,接下去江北/奉化等大量土地的上市一方面需要引导开发商对郊区地块的关注点,同时也为市场空缺期赢得时间差。

 

 

综上所述

 

       本次调控,显然是经过充分的调研和评估,既能够保持市场健康,抑制投机,又能在数据上满足需求,同时还为接下去的推地打好基础,可谓一举多得,佩服佩服!

 

政策对后市影响

 

1、限购区因客源基数减少引发成交量明显下降,尤其是二手房最为明显。假离婚买房的现象短时间会激增。

2、非限购区域成交量将会明显上涨,尤其是热门区域的优质二手房将会量价齐涨,以北仑区、镇海庄市、机场路以西的薛家板块最为明显。

3、以东钱湖/陈婆渡/镇海核心区为代表的非限购区的中高端产品受益明显,高端资金很有可能会聚集于此,代表楼盘:澜湖郡,白石湖东,新希望地块、院士廷、甲地十七、合能东部地块等。

4、限购区土地热度下降,且政府推地节奏也会放缓,而非限购区域供地激增,炙手可热。

 

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